Гостиничная недвижимость. Доходность за 2010 год
Показатель доходности на номер московских гостиниц международного качества составляет 4554 руб.
Динамика в отношении загрузки и среднего тарифа, несмотря на относительную устойчивость данного показателя, заметно изменилась. В целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8% до 6596 руб.
Очевидно, что постепенное восстановление гостиничного рынка Москвы, а также прозрачная ценовая политика, проводимая отелями, способствует росту их загрузки.
Гостиницам класса люкс удалось добиться уровня загрузки 2008 года посредством снижения среднего тарифа. Загрузка в этом сегменте по сравнению с 2009 годом увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело к незначительному росту RevPAR на 2%. Это можно считать неплохим результатом по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году.
Вышеозначенное свидетельствует о том, что потребуется еще много времени, чтобы гостиницы смогли вернуться к докризисным показателям. Существующие отели данного сегмента могут рассчитывать на рост тарифов, учитывая, что на 2011 год не запланировано открытие ни одной гостиницы класса люкс. Однако, это произойдет, если им удастся в течение длительного периода удерживать загрузку на уровне 60% и выше. В результате этого, можно ожидать роста RevPAR в следующем году.
В гостиницах высшего предела верхнего сегмента наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%. Это привело к росту RevPAR также на 2%.
Нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Это свидетельствует о том, что до кризиса цены были завышены, и мы едва ли можем ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Однако, прогнозируется небольшой рост тарифов и высокая загрузка.
Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Такая тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом.
В 2010 году этот показатель ADR упал еще на 11 %. Поэтому, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6 000 руб. против 8700 руб. в 2008 году. Тарифы едва ли снова смогут достигнуть докризисного уровня, поскольку уровень цен, существовавший на тот момент, не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых. Все это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До того момента, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться стабильного роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.
Самые лучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего: по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR в таких гостиницах вырос на 6 % и составил 4200 руб., что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, который составил 3900 руб.
Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. По этой причине сейчас основная проблема гостиниц сегмента, который рассматривается, состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по тем же ценам. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Но их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» по верхнему ценовому сегменту.
