Какой налог на коммерческую недвижимость?

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости замер. Отличнейшие офисы потихоньку начинают освобождаться, а арендаторы переезжают в места классом пониже.

Помимо высоких цен на аренду офисных помещений есть еще огромный соблазн – приобрести офис в строящемся здании с прицелом на будущее.

Однако, одним из немаловажных пунктов при покупке коммерческой недвижимости и ее продаже, является налогообложение. Поэтому, прежде чем совершать сделки, связанные с коммерческой недвижимостью, изучите все нюансы.

Налог на куплю или продажу коммерческой недвижимости

Налог на коммерческую недвижимость напрямую зависит от способа контроля над строящимся объектом. Таких способов существует несколько.

Примите во внимание, что речь идет о приобретении контроля над частью проекта, а не приобретением имущества, поскольку только в таком случае есть шансы избежать налогообложения. Помимо этого, поскольку здание является недостроем, то по сути своей имуществом являться не может.

В такой ситуации рекомендуется действовать следующим образом:

• Приобрести акции или доли в уставном капитале инвестора; Такой способ хорош тем, что при совершении сделки не нужно уплачивать НДС.

Исходя из вышесказанного, действовать нужно по следующим правилам:

• В случае продажи держателем акции, будет облагаться налогом прибыль от совершенных операций с ценными бумагами. Исчисляется такая прибыль отдельно от прибыли по иным видам деятельности. Доходы исчисляются согласно цене продажи, а возможные убытки учитываются отдельно и ни в коем случае не уменьшают убыток от иной деятельности.

• В случае реализации доли, прибыль от реализации облагается налогом на прибыль, доход определяется согласно цене сделки, а возможные убытки с убытками от иной деятельности.

• Уступка прав на нежилое помещение. В этом случае уплачивается как НДС, так и налог на прибыль.

Какими налогами облагается недвижимость

Согласно подпункту 1 п.1 ст. 146 НК РФ, операции по реализации товаров и услуг, проводимых на территории РФ, облагаются налогом. Помимо этого, НДС также облагается переход права собственности от продавца к покупателю. Однако, есть шансы избежать оплаты НДС. Согласно положению ст. 155 НК: уступка прав на нежилое помещение не облагается налогами, поскольку НК не содержит правил определения налоговой базы для таких операций.

Более того, чтобы избежать налогов на нежилое помещение, можно воспользоваться толкованием, по которому уступка прав на нежилое помещение облагается аналогично уступке прав на жилые помещения. В этом случае налоговой базой является превышение доходов над расходами. Однако, сумма оплаты права в пределах расходов фактически является инвестированием и от НДС освобождена (ст. 39 НК).